; Stanowisko Urzędu Miasta Lublin | KOMEKO

Aktualności

29-07-2013 #Aktualności

Stanowisko Urzędu Miasta Lublin

Stanowisko Urzędu Miasta Lublin dotyczące nieruchomości zabudowanych budynkami wielolokalowymi.

Rodzaje nieruchomości na gruncie ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach

Nowelizacja ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz. U. z 2012 r. poz. 391, z późn. zm.) od 1 lipca 2013 r. wprowadziła następujący podział nieruchomości:

  1. nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy (art. 6c ust. 1);
  2. nieruchomości, na których nie zamieszkują mieszkańcy, a powstają odpady komunalne (art. 6c ust. 2).

Ustawa nie wprowadziła natomiast nowej definicji właściciela nieruchomości, czyli podmiotu zobowiązanego do realizacji obowiązków związanych ze zbieraniem odpadów komunalnych wytwarzanych na danej nieruchomości i ich pozbywaniem się zgodnie z wymaganiami ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach oraz przepisami aktów prawa miejscowego. Rozwiązania przyjęte na terenie miasta Lublin, pozostające w zgodzie z przepisami, powodują, że właściciele nieruchomości:

  1. na których zamieszkują mieszkańcy są zobowiązani m.in. do złożenia do prezydenta miasta Lublin deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi (art. 6m ustawy) oraz ponoszenia na rzecz gminy Lublin, na terenie której są położone ich nieruchomości, opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi (art. 6h);
  2. na których nie zamieszkują mieszkańcy, a powstają odpady komunalne są zobowiązani m.in. do udokumentowania w formie umowy korzystania z usług wykonywanych przez przedsiębiorcę odbierającego odpady komunalne od właścicieli nieruchomości, wpisanego do rejestru działalności regulowanej (art. 6 ust. 1 ustawy).

Na gruncie ustawy o utrzymaniu czystości i porządku nie został zdefiniowany odrębny zakres stosowania pojęcia właściciela nieruchomości w stosunku do nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy oraz nieruchomości, na których nie zamieszkują mieszkańcy, a powstają odpady komunalne. Zatem niezależnie od charakteru nieruchomości ustawa wskazuje właściciela danej nieruchomości jako podmiot zobowiązany do realizacji określonych obowiązków.

Nieruchomość zabudowana budynkami wielolokalowymi – co to jest?

Szczególna regulacja dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkami wielolokalowymi, w których ustanowiono odrębną własność lokali. Budynek wielolokalowy to taki, w którym istnieje więcej niż jeden lokal. Przez lokal, zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903, z późn. zm.) oraz art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. – Dz. U. Z 2003 r., Nr. 119, poz. 1116 ze zm.) rozumie się samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu (np. lokal użytkowy). Budynki wielolokalowe to zatem budynki, w których występują:

  1. wyłącznie samodzielne lokale mieszkalne,
  2. wyłącznie lokale o innym przeznaczeniu (np. pawilon handlowy z lokalami usługowymi),
  3. budynki, gdzie występują zarówno lokale mieszkalne, jak i lokale o innym przeznaczeniu.

Kto oraz w jaki sposób w Lublinie realizuje obowiązki związane ze zbieraniem odpadów komunalnych wytwarzanych na nieruchomości zabudowanej budynkami wielolokalowymi oraz ich pozbywaniem się zgodnie z wymaganiami ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach i przepisami aktów prawa miejscowego?

Obowiązki związane ze zbieraniem odpadów komunalnych wytwarzanych na danej nieruchomości oraz ich pozbywaniem się zgodnie z wymaganiami ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach i przepisami aktów prawa miejscowego są zadaniem właściciela nieruchomości.

Urząd Miasta Lublin konsekwentnie wyraża pogląd, że w przypadku nieruchomości zabudowanej budynkami wielolokalowymi, zgodnie z art. 2 ust. 3 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, obowiązki właściciela nieruchomości obciążają osoby sprawujące zarząd nieruchomością wspólną, w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali lub, właścicieli lokali, jeżeli zarząd nie został wybrany.

Zarządca nieruchomości (osoba fizyczna sprawująca zarząd nieruchomością wspólną) zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, jest zobowiązany realizować obowiązki właściciela nieruchomości poprzez podejmowanie czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania nieruchomości zabudowanych budynkami wielolokalowymi, w tym uprawniony jest do samodzielnego wykonywania czynności zwykłego zarządu dotyczącego utrzymania czystości i porządku.

Spółdzielnia mieszkaniowa (osoba prawna sprawująca zarząd nieruchomością wspólną) jest zobowiązana realizować obowiązki właściciela nieruchomości poprzez podejmowanie czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania czystości i porządku nieruchomości zabudowanych budynkami wielolokalowymi, gdy:

  1. nie została wyodrębniona jakakolwiek własność lokali – podstawa: art. 1 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych,
  2. została wyodrębniona własność lokali – podstawa: art. 2 ust. 3 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach w związku z art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych,
  3. została wyodrębniona własność wszystkich lokali, to po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni – podstawa: art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

W związku z powyższym Urząd Miasta Lublin podtrzymuje swoje stanowisko, że w obecnym stanie prawnym osoby sprawujące zarząd nieruchomością wspólną (w tym spółdzielnie mieszkaniowe) są zobowiązane realizować obowiązki właściciela nieruchomości wynikające z ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach.

Na terenie miasta Lublin w przypadku nieruchomości zabudowanych budynkami wielolokalowymi, w których występują:

  1. wyłącznie samodzielne lokale mieszkalne – osoba sprawująca zarząd nieruchomością wspólną składa deklarację o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi;
  2. wyłącznie lokale o innym przeznaczeniu (np. pawilon handlowy z lokalami usługowymi) – osoba sprawująca zarząd nieruchomością wspólną zawiera umowę z przedsiębiorcą odbierającym odpady komunalne od właścicieli nieruchomości, wpisanym do rejestru działalności regulowanej prowadzonym przez prezydenta miasta Lublin.
  3. zarówno lokale mieszkalne, jak i lokale o innym przeznaczeniu: